Банковский обзор: Падение ипотеки

Объем ипотечного кредитования в Удмуртии резко упал – об этом свидетельствуют данные Банка России. По итогам первых двух месяцев 2017 года было выдано 2 094 кредита на общую сумму 2,9 млрд рублей, что на 25% меньше показателей за аналогичный период прошлого года. О причинах такой динамики рассказали эксперты «Udm-Info».

«Незначительное сокращение объемов ипотечного кредитования в 2017 году обусловлено экономической и политической ситуацией в стране, ожиданием снижения процентных ставок и более благоприятных условий, а также снижением уровня свободных доходов населения в целом», - отмечает Алсу Кононова, начальник Отдела кредитования физических лиц АКБ «Ижкомбанк» (ПАО).

Тем не менее, по мнению некоторых экспертов, говорить о негативной динамике ипотечного кредитования можно только с определенными оговорками. Как отмечает Анна Пантелеева, региональный директор банка «ДельтаКредит» в Поволжье, такая динамика носит технический характер, и связана с высокой базой 2016 года.

«В прошлом году в феврале прошла новость, что программу господдержки продлевать не будут, и это повлекло резкий всплеск спроса. В феврале 2017 в Удмуртии выдано 1,1 млрд рублей кредитов, это ненамного меньше, чем в успешном 2014 году (1,3 млрд рублей выдач)», - констатирует собеседница агентства.

Интересно, что зафиксированный спад связан исключительно со снижением активности на рынке первичной недвижимости. Действительно, выдачи кредитов под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве сократились на 60% – с 1,3 до 0,5 млрд рублей. В то же время за вычетом этого вида падения объемов кредитования не произошло, и такая ситуация типична для большинства регионов. Эксперты связывают происходящее с окончанием программы господдержки ипотеки.

«После отмены господдержки банком были запущены собственные совместные программы с Застройщиками, с минимальными ставками, что позволило стабилизировать спрос на новое жилье и предоставило возможность переехать в новостройку тем, кто этого действительно хочет», - утверждает Алсу Кононова.

Впрочем, в силу специфики своей деятельности не все банки отмечают снижение количества ипотечных сделок с новостройками.

«После прекращения программы государственного субсидирования, наши базовые процентные ставки были приравнены к условиям кредитования по господдержке, в результате чего резкого падения объёма продаж квартир в строящихся объектах мы не наблюдаем», - констатирует Екатерина Шумкова, управляющий ВТБ24 в Удмуртии.

По ее словам, доля ипотечных кредитов оформленных в банке в течение 1 квартала 2017 года составляет 51% по вторичному жилью и 42% по строящемуся жилью. Ольга Шестакова, управляющий офисом банка УРАЛСИБ в Ижевске, отмечает даже, что существующие процентные ставки по банковским программам на строящееся жилье ниже, чем были по программе господдержки.

По словам Анны Пантелеевой, создание специальных программ, которые бы заменили ипотеку с господдержкой, это одна из тенденций последнего времени. Среди них – как собственно банковские, так и совместные с застройщиками. В последнем случае, отмечает Екатерина Шумкова, ставка может опускаться до 7% годовых.

Впрочем, и стандартные ипотечные ставки сейчас находятся на историческом минимуме. По словам Анны Пантелеевой, средневзвешенная ставка по ипотеке составляет сейчас порядка 11,2%, эксперт прогнозирует, что до конца года она опустится ниже 10%. Основными факторами станут снижение ключевой ставки ЦБ и поведение маркетмейкеров.

«Снижение ключевой ставки Банком России является для банков стратегическим ориентиром по последующему пересмотру ставок — как по депозитам, так и по своим кредитам. Постепенное снижение ставок в большей степени происходит из-за того, что банки выстраивают свою процентную политику и управление процентным риском исходя из сложившейся стоимости ресурсной базы и потребности клиентов в кредитовании», - соглашается с коллегой Екатерина Шумкова. Однако она отмечает, что шаг снижения ставки по кредитам необязательно будет равен снижению ключевой ставки.

Банки используют и неценовые методы стимулирования потенциальных заемщиков. В частности, на рынке отмечается тенденция к снижению минимального первоначального взноса, более того, сейчас можно найти предложения, где он не нужен вообще либо где в зачет принимается материнский капитал. Происходит либерализация требований к заемщикам, например, некоторые банки отменяют условие обязательной регистрации в регионе и снижают минимальный стаж работы на одном месте. Также собеседники «Udm-Info» указывают на сокращение пакета документов, необходимого для получения ипотечного кредита.

Такие изменения становятся возможными благодаря стабилизации общеэкономической ситуации и, соответственно, снижению рисков неплатежей. Действительно, в течение последнего года уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам (ее доля в банковском портфеле) не изменилась и сохраняется на низком уровне – порядка 0,6%.

Перспективы ипотечного кредитования оцениваются экспертами весьма позитивно. «Снижение ставок по ипотеке в 2017 году, улучшение экономической ситуации приведет к удешевлению кредитных ресурсов, что отразится на оживлении спроса на ипотеку», - уверена Екатерина Шумкова.

В «ДельтаКредите» прогнозируют два сценария развития ситуации – базовый и оптимистичный. В базовом рынок вырастет на 7%, в оптимистичном – на 13-14%.