Бескомплексная застройка: в Ижевске хотели изъять земли Восточного посёлка

Ясно одно: на территорию придёт застройщик и сегодняшние собственники вынуждены будут освободить ему землю. Но когда, как и на каких условиях?

Предыстория

В Ижевске после осознания всей «прелести» ведения точечной застройки всё больше говорили о том, чтобы подходить к освоению и развитию территорий комплексно. Точечная застройка ни к чему не обязывает застройщика: он может не облагораживать территорию, не прокладывать дороги, не строить школы и детские сады. Комплексная застройка в этом смысле имеет массу плюсов для жителей города.

При этом, согласно внесенным в Градостроительный кодекс изменениям, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) с 1 января 2017 года обязательно должны обозначаться территории, планируемые к комплексному освоению.

Ижевчанам же не сообщали ни о каких конкретных местах, где эта комплексная застройка в обязательном порядке будет вестись.

Визит замминистра строительства РФ Никиты Стасишина и полномочного представителя президента в ПФО Михаила Бабича существенно взбодрил градоначальника столицы Удмуртии. Никита Стасишин тогда раскритиковал городские власти за отсутствие нормативных актов по комплексному освоению территорий, отметив, что под комплексную застройку можно осваивать подходящие земли. На это глава города Юрий Тюрин многозначительно ответил… молчанием.

Так или иначе, у Н. Стасишина получилось «придать ускорение» ижевскому мэру, который уже через несколько дней озвучил, что в Ижевске определены 11 территорий для комплексного освоения, среди них – четыре приоритетные. Глава города вдобавок поручил подчинённым поторопиться с приданием этим территориям статуса КУРТ («территории комплексного устойчивого развития»).

Четыре приоритетные территории имеют следующие границы:

• ул. М. Горького, пер. Интернациональный, ул. Красная, ул. К. Либкнехта;
• ул. Орджоникидзе, ул. Советская, Карлутская набережная, ул. Ленина;
• ул. Совхозная, пер. Спартаковский, ул. Бабушкина, ул. Ленина;
• часть пос. Машиностроителей.

Отметим, за счёт придания территориям статуса КУРТ для города и застройщика решается проблема с выкупом земельных участков у собственников, поскольку собственник должен освободить территорию. Он не имеет права не продать участок. Единственное – он имеет возможность аргументированно через суд оспорить сумму сделки.

Впрочем, эта тема с КУРТами хоть и не звучала громко ранее, но ещё в декабре пытались внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако из-за того, что большинство участников публичных слушаний проголосовали против предлагаемых изменений в ПЗЗ, изменения не прошли.

Не так КУРТ, как кажется?

Никаких масштабных обсуждений с общественностью непосредственно по КУРТам не шло. Вероятно, к теме не хотели привлекать много внимания. По крайней мере, такого мнения придерживаются в Восточном посёлке, т.к. одна из территорий (ограниченная ул. Совхозная, пер. Спартаковский, ул. Бабушкина, ул. Ленина) является непосредственно частью «посёлка».

Впрочем, поразительно, что Восточный посёлок (одна из «горячих точек» в Ижевске наряду с Татарбазаром), вообще фигурирует в этом списке. Учитывая, что противоречия между властью и жителями там существуют уже давно: террриторию определили без ведома жителей под многоэтажное строительство, и собственники частных домов пытаются отстоять эту территорию как малоэтажную.

«Жители Восточного посёлка были уже столько раз обмануты, что уже нет у них к власти доверия. Весь Восточный посёлок против КУРТа там, и если будет действительно принято, что там будет такая зона, жители микрорайона будут протестовать против этого и собирать подписи, - говорит Леонид Гонин, член Общественной палаты Ижевска, представляющий интересы жителей Восточного посёлка. – Инициативная группа предлагает оставить весь Восточный посёлок как зону частного сектора с высотой зданий до 9 метров. Люди строили там дома всерьёз и надолго, собирались там жить. Непонятно, почему у нас делают этот КУРТ именно там, хотят по живому резать. Почему бы не развивать город в другом направлении? К чему эта попытка расчленить Восточный посёлок? У нас что, в России мало земель? Нужно развивать городскую агломерацию, а сегодня что происходит: застройщик при строительстве микрорайона не строит коммуникации, а просто подключается к существующим (отметим, сети сегодня работают на пределе – прим. ред.)».

Понятно, что Восточный посёлок – это «лакомый кусочек» для застройщиков, и они этого не скрывают. Но наиболее интересно в данном случае то, как Администрация города аргументировала выбор территории части Восточного посёлка в качестве зоны КУРТ.

«В отношении территории, расположенной в границах так называемого «Восточного посёлка», стоит отметить, что она наиболее соответствует ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ, для принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления», - говорится в ответе для ИА «Udm-info».

По закону решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50% от общей площади территории занимают земельные участки, на которых расположены:

• постройки, признанные самовольными,
• подлежащие сносу аварийные дома,
• дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ,
• или же земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют установленным правилами землепользования и застройки.

Методом исключения не трудно вычислить, что в данном случае аргумент администрации – несоответствие вида разрешенного использования земель Правилам землепользования и застройки. Однако именно это несоответствие жители давно и хотят устранить. Но только в свою пользу.

«После того, как жители Восточного посёлка узнали про КУРТ, люди начали понимать, что жителям угрожают не только планы по точечной застройке, когда ещё можно не продать участок застройщику, а уже другая ситуация, при которой собственник будет обязан освободить территорию, вне зависимости от его желания. Люди очень сильно взволновались, потому что если принимается КУРТ и приходит застройщик - у людей уже не будет права жить в своём доме, они вынуждены будут участки продать. К тому же продажа для собственников будет невыгодной. Из-за того, что Восточный посёлок в документах был определён под многоэтажную застройку, цена на участки там упала. Плюс многие строились в кредит, выплачивали проценты, никто этого при покупке, естественно, не будет учитывать», - рассказал «Udm-info» житель Восточного посёлка.

Он отметил, что вопрос по КУРТам сейчас вроде бы снят с повестки, но при этом не понятно, надолго ли.

Обсуждения при Минстрое

Сейчас в течение марта проходят заседания рабочей группы при Минстрое УР. Город разбили по районам, и каждую неделю обсуждаются изменения в ПЗЗ, которые касаются непосредственно этого района. В работе принимают участие члены инициативных групп жителей. В течение месяца планируется проработать каждый район, после чего будут инициированы повторные публичные слушания по изменениям в ПЗЗ. Минстрой УР взял на себя эту работу, а также забрал у города право выдачи разрешений на строительство.

Обращения жителей территорий «Татарбазар» и «Восточный поселок» связаны с предложением по определению границ этих территорий и установлению на них регламентов, позволяющих размещение индивидуальных жилых домов и запрещающих многоквартирное жилищное строительство.

В рамках этих рабочих групп уже прошли слушания по Татарбазару (там решено удовлетворить интересы жителей, ввести особую зону и разрешить строительство зданий не выше 9 метров), обсуждался и Восточный посёлок. Сейчас по данной теме идёт работа. Похоже, что город при этом от своего не отступает.

«Главный архитектор города Владимир Некрасов пытался манипулировать мнением рабочей группы, говорил о том, что в Восточном посёлке более 120 бараков, однако там 3,5 тысячи жилых зданий», - рассказал Л. Гонин.

Председатель Гордумы Ижевска Олег Гарин отмечал, что у каждого своё видение развития Восточного посёлка.

«Жители однозначно выступают за сохранение частного сектора, архитектурное сообщество видит здесь многоэтажную застройку, Управление архитектуры Администрации города предлагает выделить часть земель поселка в зоны комплексного устойчивого развития территорий, застройщики хотят возводить дома по своим проектам. Считаю, что все заинтересованные стороны в первую очередь должны учитывать мнение горожан, проживающих на этой территории», - сообщил он, выразив уверенность в том, что оптимальное решение под руководством Минстроя обязательно будет найдено в ходе переговоров.

Если будет учтено мнение жителей, и на территории введут ограничение высотности и установят, что земли там будут использоваться под ИЖС, тогда вопрос по КУРТам конкретно там, соответственно, снимется.

Информации нет

Между тем, стоит отметить, что где-то в Ижевске механизм с КУРТами всё же применять планируется, и где-то это действительно необходимо. Однако складывается впечатление, что у городских чиновников нет понимания того, как именно будет вообще отлажен процесс работы с собственниками и как будет производиться выкуп земель у третьих лиц. Информированность людей нулевая.

Житель одной из таких территорий (на ул. Красной) пришёл за помощью в редакцию «Udm-info», поскольку после многочисленных обращений в муниципалитет у него ни на грамм не прибавилось ясности относительно того, как будет развиваться территория и как у него будут выкупать земельный участок.

ИА «Udm-info» сделало официальный запрос в Администрацию Ижевска, но и для СМИ в мэрии, увы, не нашлось чётких ответов на конкретные вопросы о том, как и по какой цене будет покупаться участок с домом, кто и как будет работать при этом с собственниками.